Responsabile il notaio che non svolge tutte le opportune indagini sul rogito

Il notaio non deve limitarsi ad accertare la volontà delle parti, ma deve effettuare tutte le indagini preparatorie e successive all’atto da rogarsi, nonché consigliare al meglio le parti, in modo da assicurare il raggiungimento dello scopo. In caso contrario, se l’acquirente dovesse subire danni conseguenti agli inadempimenti del professionista, questi dovrà risponderne in prima persona risarcendo il pregiudizio. Con l’ordinanza n. 34503/2023 depositata l’11 dicembre 2023 la Cassazione richiama con forza i doveri di questa importante figura professionale.

Una società ottiene la risoluzione del contratto d’acquisto di un bene risultato del demanio

Una società aveva ottenuto dal Tribunale di Massa una sentenza che aveva risolto il contratto di acquisto stipulato con un’altra srl perché il bene venduto, un immobile, era risultato in realtà appartenere al demanio marittimo e non poteva pertanto essere venduto, né poteva esserne trasferita la proprietà superficiaria: il giudice aveva disposto la restituzione delle reciproche controprestazioni e aveva condannato la società venditrice la restituire la somma pagata quale prezzo del bene e la totalità delle somme necessarie per il trasferimento, spese notarili, tecniche, per la provvigione del mediatore e tutte le spese utili effettuate dall’acquirente sul bene.

La sentenza era stata confermata anche in appello, con pronuncia passata in giudicato, con cui era stata dichiarata la nullità del contratto per essere quello compravenduto, al momento dell’atto pubblico di trasferimento del 30 novembre 2006, 30/11/2006, un bene del demanio marittimo.

Non riuscendo a recuperare le somme dal venditore, l’acquirente cita notaio e mediatore

Essendosi però rivelate infruttuose le procedure esecutive azionate dall’acquirente, in forza di tale titolo, nei confronti del venditore, il primo aveva citato in giudizio sia il notaio sia il mediatore, una agenzia tecnico immobiliare e il suo legale rappresentante, esponendo di aver scoperto, pochi mesi dopo la stipula dell’atto di compravendita, che l’immobile era di esclusiva proprietà dello Stato perché incamerato già il primo gennaio 1997, dunque quasi dieci anni prima della stipula, dall’Amministrazione Marittima di concerto con quella delle Finanze e dei Lavori pubblici. La società acquirente aveva pertanto chiesto che il notaio che aveva rogato l’atto ed il mediatore che aveva negoziato la vendita fossero condannati in solido al risarcimento dei danni subìti.

La Corte d’appello riconosce la responsabilità professionale di entrambe le figure

Istituitosi il contraddittorio, il notaio e il mediatore avevano chiamato in causa le rispettive compagnie di assicurazione. In primo grado il Tribunale di Massa aveva rigettato la domanda, ma la Corte d’appello di Genova, in totale riforma della decisione di prime cure, con verdetto del 2020, aveva accolto il gravame della società acquirente, condannando le eredi del notaio, nel frattempo deceduto, e l’agenzia tecnico immobiliare, in solido tra loro, al pagamento della somma di quasi mezzo milione di euro, oltre interessi e alle spese del doppio grado, accertando peraltro l’obbligo di manleva nei confronti delle eredi del notaio da parte della compagnia di assicurazione con cui quest’ultimo si era assicurato per la responsabilità professionale, i Lloyd’s.

L’assicurazione del notaio, condannata a manlevarne gli eredi, ricorre per Cassazione

Ed è stata appunto l’assicurazione a proporre ricorso per Cassazione asserendo che la sentenza della Corte territoriale avrebbe errato nel determinare il contenuto tipico delle prestazioni che il notaio è tenuto ad eseguire nell’espletamento dell’incarico professionale conferitogli e contestando, in particolare, il capo di sentenza che aveva ritenuto sussistente la responsabilità per non aver accertato l’esistenza di un valido titolo concessorio e per aver omesso di avvertire l’acquirente dei rischi esistenti.

Per la ricorrente il professionista non era tenuto ad accertare l’esistenza di un titolo concessorio

Quanto al primo profilo la sentenza secondo la ricorrente avrebbe errato nel ritenere il notaio onerato dell’acquisizione di un titolo amministrativo, in contrasto con la stessa giurisprudenza di legittimità ed in presenza di una comunicazione dell’ottobre del 2005 con cui il Comune di Massa aveva espresso parere favorevole al subingresso nella concessione da parte della società acquirente.

Idem l’informativa al cliente

Quanto all’omessa informativa sul fatto che la porzione di manufatto era posta su area demaniale marittima sicché poteva essere incamerato dall’autorità governativa con atto discrezionale, la ricorrente ha obiettato che si sarebbe trattato di informativa “anomala” in quanto, nel caso di specie, non si trattava di vendere la piena proprietà ma solo quella superficiaria su area demaniale: la società acquirente peraltro, secondo i Lloyd’s, in quanto operatore economico aveva una certa esperienza ed aveva dal suo canto, in quanto imprenditore, verificato la sussistenza dei presupposti per il subingresso nella concessione.

In conclusione, per la compagnia assicurativa la sentenza andava cassata affermando sia l’insussistenza di un obbligo in capo al notaio, in caso di compravendita di proprietà superficiaria su area demaniale, di acquisire ed esaminare il titolo concessorio, sia la insussistenza di un obbligo di informare l’acquirente sui rischi che il manufatto potesse essere incamerato dall’attività governativa.

La Suprema Corte rigetta le doglianze e chiarisce compiti e doveri del notaio

Ma per la Suprema Corte il motivo è infondato. Gli Ermellini, ripercorrendo la vicenda giudiziaria, evidenziano come la Corte d’appello avesse ritenuto che il notaio non poteva non essere a conoscenza della concessione, sia perché il bene posto su area demaniale richiedeva un titolo di occupazione, sia perché lo stesso notaio aveva avuto a disposizione la comunicazione del 5 ottobre 2006 con cui il Comune di Massa aveva espresso parere favorevole al subingresso dell’acquirente nella concessione. Pur avendo il professionista a disposizione l’atto di provenienza, da cui risultava che il bene avrebbe potuto essere incamerato dall’autorità governativa con atto discrezionale, non solo aveva omesso di rappresentare al cliente il rischio di questo evento ma neppure aveva inserito in contratto un qualsiasi riferimento a tale circostanza, “Se è vero – spiega la Cassazione – che l’impedimento non si desumeva dai pubblici registri il pubblico ufficiale avrebbe dovuto, nell’ambito della propria diligenza professionale, acquisire e analizzare la concessione, trattandosi di una verifica peraltro agevole dal punto di vista tecnico-giuridico”. 

Il notaio deve svolgere anche tutte le indagini preparatorie e successive al rogito

“L’attività richiesta al notaio non si limita all’accertamento della volontà delle parti ma si riferisce a tutte le indagini preparatorie e successive all’atto da rogarsi in modo da assicurare il raggiungimento dello scopo. E l’inosservanza di obblighi accessori costituisce una forma di responsabilità contrattuale per inadempimento della prestazione d’opera professionale; l’obbligo delle attività accessorie e successive per il raggiungimento dello scopo voluto dalle parti trova il proprio fondamento nella diligenza qualificata che il notaio è tenuto ad osservare e nella buona fede oggettiva che costituisce criterio di determinazione della prestazione contrattuale, prestazione connotata dal dovere di informazione sui dati rilevanti per il perfezionamento del contratto e sull’aderenza del medesimo alla funzione economico-sociale perseguita dalle parti e dal dovere di consiglio sulle scelte tecnico-giuridiche proprie della professione intellettuale” proseguono i giudici del Palazzaccio, precisando altresì che i precedenti citati dalla ricorrente per argomentare sulla inesistenza dell’obbligo del notaio di acquisire atti amministrativi non erano pertinenti in quanto relativi a casi totalmente diversi: nello specifico, aggiunge la Suprema Corte, il notaio doveva accertare il requisito per una valida compravendita e cioè la commerciabilità dell’oggetto.

Rigettato anche il motivo di ricorso relativo al quantum da risarcire

La Suprema Corte ha rigettato anche l’ulteriore motivo di doglianza della compagnia assicurativa relativo al quantum stabilito per il risarcimento,  sostenendo che la sentenza non avrebbe tenuto conto dei criteri fissati dalla giurisprudenza per individuare il danno risarcibile derivante dalla condotta colpevolmente omissiva del notaio: tale danno non si sarebbe identificato necessariamente con il prezzo pagato ma con la situazione economica in cui l’acquirente si sarebbe trovato qualora il professionista avesse diligentemente assolto alla propria prestazione.

In particolare, la ricorrente riteneva che il danno non potesse comprendere anche l’acconto di centomila euro versato dall’acquirente a titolo di caparra confirmatoria prima della stipula del contratto, in quanto la perdita di tale somma non sarebbe stata causalmente riconducibile all’inadempimento del notaio. Motivo anche questo, infondato per la Suprema Corte, in quanto la sentenza impugnata, chiarisce, “ha provveduto alla liquidazione del danno proprio in osservanza della giurisprudenza citata dalla ricorrente perché, nell’ipotesi in cui il notaio avesse avvisato l’acquirente che il manufatto era di proprietà esclusiva dello Stato e che quindi non poteva esserle trasferito dalla srl venditrice, l’acquirente avrebbe potuto recuperare la somma versata a titolo di caparra agendo immediatamente nei confronti della venditrice; è da ritenersi ragionevolmente certo che, se il notaio avesse agito con la diligenza propria del caso, l’acquirente avrebbe potuto recuperare la somma versata a titolo di caparra”.

Respinte pure le doglianze del mediatore che ha sua volta ha precisi obblighi informativi

Per la cronaca, rigettati anche i motivi del ricorso proposto dell’agenzia tecnico immobiliare che contestava la sentenza d’appello laddove aveva riconosciuto anche la sua responsabilità per aver svolto la mediazione nella compravendita di un bene non alienabile.

Anche qui gli Ermellini ricordano che “l’art. 1759, comma primo, codice civile – che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione – deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6); ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie ) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle”.

Ne consegue che, “qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente” concludono i giudici del Palazzaccio.

Dunque, responsabilità professionale di entrambi i soggetti confermata con la relativa condanna dei Lloyd’s a manlevare le eredi del notaio per la somma da risarcire a queste spettanti, mentre è stata confermata, per quanto riguarda la posizione del mediatore, l’inoperatività della garanzia che egli aveva stipulato con un’altra compagnia assicurativa.