Risarcimento del condomino per infiltrazione da parti comuni

Onori ma anche oneri. Con l’ordinanza n. 18187/21 depositata il 24 giugno 2021 la Cassazione si è occupata di una tipologia di “lite” tra le più frequenti in Italia, quella condominiale, e ha addirittura pronunciato un principio di diritto per chiarire un concetto che pure dovrebbe essere scontato, ma che evidentemente così non è: ossia, il condomino che subisca un danno derivante da una parte comune del condominio va risarcito da quest’ultimo ma deve anche concorrere al quantum da liquidare per la sua quota parte.

Un condomino fa causa al condominio per un’infiltrazione da una parte comune

Anche l’origine del danno lamentato nello specifico è un classico: l’infiltrazione. La vicenda tra infatti origine dal ricorso cautelare formulato da una società catanese, ed accolto con ordinanza del 24 giugno 2006, e dalla successiva citazione del 17 novembre 2006, con la quale la srl, proprietaria del piano terra dell’edificio condominiale in questione, aveva chiesto la condanna del Condominio al rimborso delle spese che aveva anticipato e al risarcimento dei danni in generati come detto da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico comune di copertura, che costituiva la corte interna del fabbricato.

Risarcimento riconosciuto, ma anche la danneggiata deve concorrervi

Il Tribunale di Catania con sentenza 20 novembre 2009, accertato che i danni subiti dalla porzione di proprietà esclusiva della società erano stati dovuti all’omessa manutenzione della corte comune dell’edificio condominiale, che fungeva anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, appunto la società, aveva condannato il Condominio al pagamento in suo favore delle somme anticipate per l’esecuzione dei lavori necessari alle parti comuni (29.040 e 36.274,31 euro) nonché ai danni pari a 18.872,86 euro.

Il contenzioso si è quindi strascinato per anni, finendo già una prima volta in Cassazione. Nello specifico la società ha proposto nuovamente ricorso per cassazione contro la sentenza della Corte d’Appello di Catania del 2019 la quale, pronunciando sull’appello avanzato dalla stessa srl nei confronti del Condominio contro la sentenza 10 agosto 2016 del Tribunale di Catania, aveva annullato la delibera assembleare del 21 settembre 2012, impugnata ex art. 1137 c.c. dalla stessa società, delibera che aveva ripartito la spesa occorrente per risarcire i danni. La pronuncia impugnata aveva quindi ribadito la condanna del Condominio al risarcimento, ma aveva altresì affermato la sussistenza dell’obbligo dell’appellante di contribuire anch’essa, quale condomina, alla spesa occorrente per risarcire il danno subito dall’unità immobiliare di sua stessa proprietà.

La ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 2909 c.c., sostenendo che la sentenza 20 novembre 2009 del Tribunale di Catania aveva condannato al risarcimento l’intera compagine condominiale con l’esclusione, però, della stessa società.

Anche la ricorrente deve rispondere per la propria quota parte

Ma per la Cassazione il ricorso è infondato, in quanto la ricorrente, spiegano gli Ermellini, non ha considerato che “l’accertamento della responsabilità risarcitoria della compagine condominiale per i danni cagionati dall’omessa manutenzione delle parti comuni alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, risultante da sentenza definitiva di condanna del condominio, in persona dell’amministratore, non esclude affatto che lo stesso condomino danneggiato rimanga a sua volta gravato pro quota nei confronti del condominio dell’obbligo di contribuzione alla correlata spesa, che trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile.

Dunque, la deliberazione assembleare 21 settembre 2012 del Condominio, nella parte in cui aveva accollato alla società ricorrente l’obbligo di contribuire, in proporzione alla sua quota millesimale, alla spesa di riparazione del lastrico della corte interna, dell’intradosso e delle condotte, nonché a quella inerente ai danni cagionati, “non contrasta con la condanna risarcitoria statuita dal Tribunale di Catania con sentenza del 20 novembre 2009”, proseguono i giudici del Palazzaccio.

La Cassazione conclude dunque affermando il seguente principio di diritto: “Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati”.