Pertinenza del vano sottotetto in un condominio

Uno dei motivi di contendere negli innumerevoli contenziosi condominiali – in Italia si parla di due milioni di cause pendenti – riguarda il sottotetto. Chi deve farsi carico o può beneficiare di questo vano dell’edificio? Tutti i condomini o solo i proprietari dell’appartamento dell’ultimo piano? Chiarificatrice al riguardo l’ordinanza n. 9060/21 depositata il primo aprile 2021 dalla Cassazione.

Una causa che ha per oggetto la “natura pertinenziale” di un sottotetto

Una coppia di coniugi aveva acquistato un appartamento all’ultimo piano di una palazzina in sede di procedura esecutiva promossa nei confronti del precedente proprietario a cui aveva chiesto – invano – di liberare dei suoi oggetti anche il sottotetto. Di qui la citazione in causa avanti al tribunale di Sassari con la richiesta di accertamento della natura pertinenziale del vano sottotetto rispetto all’alloggio che avevano acquistato, ma i giudici, con sentenza del 2018, avevano rigettato la domanda. I nuovi proprietari hanno allora appellato la sentenza avanti la Corte d’appello di Cagliari, la quale, con pronunciamento del 2019, ha invece ritenuto sussistente il vincolo di pertinenzialità evidenziando che il vano sottotetto aveva esclusiva funzione di copertura del fabbricato.

E’ stato a quel punto l’ex proprietario a ricorrere per Cassazione denunciando violazione o falsa applicazione dell’art. 817 cod. proc. civ., e contestando la qualificazione del vano sottotetto come pertinenza dell’appartamento sottostante: secondo il ricorrente, esso costituiva un ampliamento del fabbricato, quindi un nuovo locale, e non vi era prova che gli fosse stata impressa la destinazione pertinenziale, ponendolo al servizio dell’appartamento.

Se il sottotetto “isola” soltanto l’appartamento dell’ultimo piano ne costituisce pertinenza

La Suprema Corte tuttavia ha rigettato il motivo sottolineando come la Corte territoriale, in esito all’esame documentale, avesse evidenziato che il vano sottotetto era la risultante della nuova copertura “a falde inclinate” del fabbricato, che aveva sostituito la precedente copertura “piana”, e come le caratteristiche intrinseche del vano così realizzato non consentissero di qualificarlo come autonoma entità abitativa: sulla base di tale accertamento, pertanto, i giudici di appello avevano concluso nel senso che il vano fosse destinato esclusivamente a fungere da copertura e coibentazione dell’appartamento sottostante, e che pertanto ne costituiva pertinenza.

“L’affermazione – spiegano gli Ermellini – è conforme al principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, secondo cui, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento”.